Əsl mənada mənzilə ehtiyacı olanlara kömək edə bilməyən ipoteka krediti nəyə xidmət edir?
Bu gün Azərbaycanın əmlak bazarında kredit proqramı xeyli geniş yayılıb və qeyd edək ki, çox böyük effekt verib. İnsanların əksəriyyəti kredit hesabına məişət texnikası və mebeldən tutmuş mənzilin təmiri və avtomobilə qədər bir çox sosial tələbatlarını həll edə bilirlər. Lakin bu kredit proqramları daşınmaz əmlak, daha konkret desək, mənzil bazarına elə də kömək edə bilmir.
Belə ki, 2005-ci ildən Azərbaycanda ipoteka kreditləri vasitəsilə mənzillərin alışı mexanizmi həyata keçirilir. Bu müddət ərzində hökumət ipoteka kreditləşməsinin əhalinin maraqlarına daha çox cavab verməsi istiqamətində müəyyən addımlar atıb. Kreditləşmənin ilk ilindən sonra qaydalar nisbətən sadələşdirilib, kreditləşmə üçün tələb olunan sənədlərin sayı, faiz dərəcələri bir qədər azaldılıb. Lakin bunların heç biri nəticə etibarilə ümumi prosesə ciddi təsir göstərməyib. Yəni qaydaların sadələşdirilməsi, faizlərin qismən aşağı salınması, hətta sosial ipotekanın tətbiqi də qısa müddətə hesablanmış tədbirlər olub. Ona görə də ictimai fikirdən belə qənaətə gəlmək olar ki, bu proqramlar elə də effektli olmayıb. Effektivliyin zəif olmasının əsas arqumenti isə bu proqramlardan nəinki əhalinin azgəlirli hissəsinin, heç orta təbəqə hesab edilən insanların da demək olar ki, istifadə edə bilməməsidir. Çünki ipoteka şərtlərinin və mənzillərin qiymətinin ortaq nəticəsi mənzilə ehtiyacı olan insanların əksəriyyətinin, xüsusilə də gənc ailələrin maddi imkanları ilə hec cür uyğunlaşmır. Bu baxımdan ipoteka kreditləri əsasən maddi imkanı yaxşı olan ailələrin ikinci, ücüncü mənzil almasına və böyük şirkətlərlərdə, dövlət qurumlarında yüksək vəzifə tutaraq böyük əməkhaqqı alan insanlara kömək etmiş olur.
Düşünmək olar ki, mənzillərin qiymətini bazar formalaşdırır və hansısa rəsmi qərarla bu qiymətlərə təsir etmək çətindir. Ona görə də əsas söhbət ipoteka şərtlərinin yüngülləşdirilməsindən gedə bilər. Məhz buna görə hazırda ipoteka qaydalarına dəyişiklik haqqında yeni sənəd üzərində iş gedir və bir müddət əvvəl Milli Bankın sədri Elman Rüstəmov bu prosesin ilin sonuna qədər yekunlaşacağını bildirmişdi.
Yeni qaydalar prosesə necə təsir göstərə bilər?
Milli Bank rəhbəri hesab edir ki, ipoteka şərtlərində elə radikal dəyişiklər ediləcək ki, bu da əhalinin ipoteka kreditindən daha kütləvi və asan istifadə edə bilməsinə şərait yaradacaq. Misal üçün, hesab edilir ki, ipoteka kreditinin məbləğinin artırılması insanlara köhnə mənzil fondundan yox, yeni tikililərdən mənzil almağa imkan verəcək. Lakin burada bir sıra məqamlar var. Əvvəla yeni tikililərin bir çoxu hələ dövlət qeydiyyatına alınmadığından və bu cür binalardakı mənzillər ipoteka predmeti kimi qəbul edilmədiyindən həmin binalardan mənzil almaq mümkün olmur. Qeydiyyatdan keçən və hər bir sənədi olan binaların sahibləri isə mənzilləri ipoteka krediti ilə satmaqda elə də maraqlı deyillər. Çünki belə binalardakı mənzillər onsuz da satılır.
Yeni qaydalarda ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələrinin aşağı salınması da planlaşdırılır. Milli Bank hesab edir ki, ipotekanın faiz dərəcələri indiki halda da aşağıdır, lakin onun bir qədər də aşağı salınması nəzərdə tutulur. Bu yerdə haşiyəyə çıxaraq qeyd edim ki, ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri elə də aşağı deyil. Bunu iqtisadi baxımdan Azərbaycandan elə çox güclü olmayan qonşu ölkələrin təcrübəsi ilə də müqayisə etmək olar. Belə ki, Qazaxıstanda ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi 2 faiz, Türkiyədə 3,7 faiz, Rusiyada isə adi ipotekada 4,7, güzətli ipotekada 2,2 faizdir. Əhalisinin maddi imkanları daha geniş olan inkişaf etmiş uzaq xaricə nəzər salsaq, Fransada bu məbləğ 4,2 faiz, İtaliyada 4-5 faiz, Kanadada 1-1,5, Danimarkada isə 1,3 faizdir.
Digər tərəfdən kredit məbləğinin artımı və faiz dərəcəsinin aşagı düşməsi nəticə etibarı ilə elə fərq yaratmayacaq. Yəni, kredit məbləğinin artımı müsbət hal olsa da, həmin artıma uyğun olaraq güzəştli kreditdən istifadə etmək istəyən vətəndaş nisbətən baha, 50-52 min manatlıq 3 otaqlı ev aldıqda yenə də yüksək həddə olacaq ilkin ödəniş problemi ilə üzləşəcək. Hər halda 7-8 min manat ilkin ödənişi toplamaq aylıq gəliri 600-700 manat olan 3 nəfərlik gənc ailə üçün asan məsələ deyil.
Bütün bunları diqqətə aldıqda yeni təkliflərdə əsas məqam ilkin ödəniş məbləği və girov məsələsində nəzərdə tutulan dəyişikliklərdir. İndiki halda girov kimi qəbul olunan mülkiyyət təhvil verilmiş və sənədləşməsi tam olaraq həyata keçirilən binalardısa, yeni təkliflərdə yeni tikilinin ilkin qeydiyyat sənədi ilə də girov qoyula bilməsi çox müsbət addım olar.
Ən vacib məsələ - ilkin ödəniş
İpoteka qaydalarına dəyişiklik haqqında yenə sənəddə gənc ailələrin ipoteka krediti alması qaydalarının bir qədər də sadələşdirilməsi planlaşdırılır. Belə ki, ilkin ödənişin azaldılması, hətta xüsusi güzəştli ailələrə bu kreditlərin ilkin ödəniş tələb edilmədən verilməsi müzakirə olunur. Üstəlik faiz dərəcələrinin minimuma endirilməsi, yaxud da ipoteka faizlərinin dövlət tərəfindən subsidiyalaşdırılması variantı da var. Bunun üçün isə İpoteka Zəmanət Fondunun yaradılması məsələsi yenidən gündəmə gəlib.
Ümumiyyətlə isə ilkin ödəniş məsələsində hər hansı köklü yenilik ipoteka və mənzil bazarının inkişafına böyük stimul verərək aktivləşməsinə çox mühüm təsir etmiş olar. Çünki indiki vəziyyətdə ilkin ödəniş məsələsi nəinki gənc ailələrin, ipoteka kreditlərindən yararlanmaq istəyən az gəlirli təbəqəni təmsil edən hər bir vətəndaşın qarşısında dayanan ən böyük maneədir. Bu adi hesablamalardan da aydın görünür. Belə ki, təsəvvür edək ki, vətəndaş adi ipoteka ilə 60 min manatlıq ev almaq istəyir. Bunu üçün o 12 min manat ilkin ödəniş etməlidir. Həmçinin 3 nəfərlik ailənin aylıq gəliri 850-900 manat olmalıdır ki, aylıq 355-360 manat kredit ödəsin, 500 manat isə ailənin digər xərclərinə sərf edilsin. Yenə də haşiyəyə çıxaraq qeyd edim ki, indiki zamanda 3 nəfərlik ailənin aylıq xərclərinin 500 manatla bağlanması heç cür inandırıcı deyil. Deməli istənilən halda aylıq gəliri 850-900 manat olan ailənin nəinki 12 manatlıq ilkin ödənişi etməsi çətin olacaq, hətta ailə risq edib 25 illik ipoteka kreditinin altına girməyəcək. Üstəlik nəzərə alaq ki, sonda bu ev həmin adama nə az-nə çox, düz 130 min manata başa gəlmiş olacaq.
Bu baxımdan 10-15 min manat ilkin ödəniş etmək iqtidarında olan vətəndaş daha çox ilkin mənzil bazarına müraciət edərək yeni binalardan ev almağa üstünlük verirlər. Belə ki, çox güman 10-15 min manat pul toplaya bilən ailənin aylıq gəliri təxminən 2000-2500 manatdır. Onu da əlavə etmək yerinə düşər ki, hazırda həqiqətən bu qədər gəliri olan aillərin sayı az deyil. Lakin həmin gəlirlər daha çox kommersiya fəaliyyətindən əldə edildiyindən rəsmi sənədlərdə əks olunmur ki, nəticədə ipoteka şərtlərinin “senzura”sından keçə bilmir.
Tikinti şirkətlərinin daxili ipotekası
Yuxarıda qeyd etdiyim kimi, gəliri 2000 manatdan yuxarı olan ailələrin tikinti şirkətlərinin təqdim etdiyi qısamüddətli kreditlərdən yararlanaraq mənzili birbaşa onların özlərindən alırlar. Çünki, bu zaman ilkin və aylıq ödənişin məbləği dövlət ipotekasından çox olsa da, ümumi məbləğdə cox az miqdarda əlavə xərc yaranır. Üstəlik ailənin gəlirinin kifayət qədər olmasını tikinti şirkətinə şifahi şəkildə inandırmaq bəs edir. Deyək ki, gəliri 2000 manat olan ailə kvadratı 500 manatdan 100 kv.-lıq 3 otaqlı mənzil alır. 50 min manatlıq evi üçün ilkin ödəniş 25-30 faiz olmaqla, 42 aylıq kreditlə ayda 830-890 manat ödəmək yəqin ki, daha sərfəlidr.
Məhz bunun nəticəsidir ki, son illər mənzillərini kreditlə satan tikinti şirkətlərinin sayı artır. Maraqlıdır ki, tikinti şirkətlərinin əksəriyyəti ümumiyyətlə mənzillərinin dövlət ipoteka proqramı ilə satmaqda maraqlı deyillər. Çünki nisbətən ucuz qiymətə (450-600 manat) mənzil satan şirkətlərin, yazının əvvəlində qeyd etdiyim kimi, satışla bağlı ciddi problemləri olmur. Digər tərəfdən ipoteka krediti üzrə müraciətə baxılması prosesinin müəyyən vaxt apardığı və sonda nəticənin müsbət olacağı dəqiq bilinmədiyi üçün tikinti şirkəti alıcı ilə belə şərtlərlə razılaşmaqda maraqlı olmur. Başqa bir məsələ onunla bağlıdır ki, tikinti şirkəti satışdan sonra da onun idarəçiliyində olan binanın mənzilinin müəyyən problemlərin yaranmaması üçün bankda girovda olmasını istəmir. Bu baxımdan ipoteka qaydalarında sənədləşmə prosesi başa çatmayan yeni tikililərlə bağlı dəyişikliklərin olacağı təqdirdə bunun nə dərəcədə effektli olacağı da maraq doğurur.
İpoteka krediti və mənzil bazarının inkişafı üçün...
Yuxarıda qeyd edilən fikirlərdən belə qənaətə gəlmək olar ki, ipoteka kreditini və öz növbəsində mənzil bazarını inkişafı etdirmək üçün həqiqətən də radikal dəyişikliklərə ehtiyac var. İpoteka kreditləşməsinə mane olan məqam faizlərin həcmi və ilkin ödənişlə bağlıdırsa, ümumilikdə daşınmaz əmlak bazarının zəif inkişafı əsasən mənzillərin şişirdilmiş qiymətləri ilə əlaqədardır. Bu iki məsələ bir-biri bağlı olduğundan, ipoteka şərtlərinin yüngülləşdirilməsi problemin köklü həllinə kömək etməyə bilər. Yəni, evlərin qiymətlərinin reallığa görə formalaşması zəruridir. Nəzərə alsaq ki, mənzil bazarında qiymətlərin formalaşmasında yeni tikililərin rolu böyükdür, onda “qiymət islahatı” bu seqmentdən başlamalıdır. Bu sahənin isə özəl sektorun əlində olduğunu və dövlətin birbaşa sahibkara təsir etmək imkanlarının məhdud olduğunu nəzərə alsaq, deməli digər tədbirlər həyata keçirmək lazımdır. Misal üçün, dövlət iqtisadi iradə göstərərək hər il böyük məbləğdə vəsait ayıraraq ekonom-klass səviyyəli binaların tikintisinə başlaya və onları insanların tələbatına uyğun qiymətlərlə ipoteka prosesinə cəlb edə bilər. Bu siyasətlə şişmiş qiymətlərin əriməsinə nail olmaq mümkündür.
Digər bir məsələ isə sənədsiz mənzillərin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı problemin qısa zamanda həllidir. İlin əvvəlində, mart ayında ölkə Prezidenti cənab İlham Əliyevin göstərişindən sonra respublikada, xüsusilə də paytaxt Bakıda mövcud olan 500 mindən çox sənədsiz evin rəsmiləşdirilməsi üçün qeydiyyata alınması prosesinə başlanıldı. Lakin artıq ilin sonuna az qalsa da, bu məsələnin həlli yubanır. Halbuki bu gün girov predmeti olmayan on minlərlə belə evin qanuni status alması yaxşı mənada bazardakı qiymət siyasətinə diqtə edə bilər. Yəni, bazara ucuz mənzillərin daxil olması süni qiymətlərin lazımı səviyyəyə qədər formalaşmasına kömək etməklə ipoteka və ümumilikdə mənzil bazarının inkişafına təsir etmiş olar.
Pərviz Rəhimoğlu
“Əmlak Bazarı” jurnalının baş redaktoru
